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Immobilienboom in Berlin – Wohnung kaufen oder mieten?

Zwar wurden im Mai dieses Jahres zum einen die zulässigen Mietpreiserhöhungen im Bundesland Berlin per Gesetz begrenzt und zum anderen das Zweckentfremdungsgesetz beschlossen, das die beliebte Nutzung von Wohnungen als zu vermietendes Feriendomizil einschränken soll, ob diese Maßnahmen aber eine schnelle Entspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt bringen können, bleibt abzuwarten. Die Nachfrage ist ungebremst, die Preise steigen – und für Wohnungssuchende stellt sich die Frage, ob vor diesem Hintergrund ein Kauf nicht vielleicht nachhaltig sinnvoller ist.

Wie der unabhängige Gutachterausschuss in seinem Grundstücksmarktbericht 2012/2013 konstatierte, hat sich der Immobilienumsatz im Jahr 2012 mit 12,75 Milliarden Euro um rund 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahr erhöht – für das laufende Jahr ist Ähnliches zu erwarten. Dabei wechselten mehr als 25.000 Eigentumswohnungen in Berlin den Besitzer, von denen ein großer Teil zunächst als Mietobjekt fungiert hatte: 7.624 Mietwohnungen wurden in Eigentumswohnungen umgewandelt – bevorzugt in den Bezirken Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Friedrichshain und Berlin-Mitte. Für Mieter bedeutet dies selbstverständlich eine große Unsicherheit, sodass sich der Mieterverein veranlasst sah, einen besseren Schutz vor Eigenbedarfskündigungen zu fordern.

Katzbachstraße - WeitblickFoto: typische Berliner Altbauwohnungen

Die Stadt ist nun dazu angehalten, die durchaus vorhandenen Grundstücksreserven innerhalb, aber insbesondere auch die dünn besiedelten Gebiete außerhalb des Stadtgebietes sinnvoll in den Wohnungsmarkt einzubinden. Nach dem massiven Preisverfall für Berliner Immobilien Mitte der 90er Jahre wurde ein großer Teil des kommunalen Wohnungsbestandes veräußert – leider zu niedrigsten Preisen. Damit ist der mögliche Einfluss der Stadt auf die Preisentwicklung nochmals dezimiert worden. Nun regeln Angebot und Nachfrage die Situation und Mieter sehen sich zunehmend ausgeliefert. Derzeit gibt es durchaus Miet-Angebote in den stark nachgefragten Altbezirken und auch in Berlin-Mitte, allerdings sollten sich Interessenten auch auf die Randgebiete, wenn sie denn verkehrstechnisch gut erschlossen sind, konzentrieren. Die Mietpreiserhöhung wurde zwar auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren gekappt, ausgenommen davon sind aber die Steigerungen wegen energieeffizienter Sanierung, die sich durchaus enorm bemerkbar machen kann.

Eine sinnvolle Alternative, insbesondere wenn das anhaltend niedrige Zinsniveau mit einkalkuliert wird, ist der Erwerb einer Eigentumswohnung. Als Beispiel seien Eigentumswohnungen in der Kastanienallee  genannt, die nach einer hochwertigen Sanierung, die planmäßig im III. Quartal des nächsten Jahres abgeschlossen sein sollen, 17 Wohnungen unterschiedlichster Größen zum Kauf bieten. Angesichts der hohen Mieten im Bereich von Berlin-Mitte lohnt sich ein exaktes Durchrechnen der Finanzierungskosten, denn gerade für Immobilien sind die Zinsen derzeit sehr attraktiv. Die Vorteile liegen auf der Hand: Mietpreiserhöhungen oder das Risiko einer Eigenbedarfskündigung hätten so bei hoher Wohnqualität ein effektives Ende.

Für einen Großteil der Berliner dürften jedoch Eigentumswohnungen keine Option sein. Die angehende Verjüngung der Stadt durch den Zulauf junger Absolventen und Fachkräften aus dem Ausland, die nicht im produzierenden Gewerbe tätig sind, entsteht zunehmend eine Kluft, die bei gleichbleibendem Einkommen besonders junge Menschen mit Einstiegsgehältern in die Randgebiete verdrängt. Über kurz oder lang, so zeigt sich, wechseln diese den Wohnsitz und verlassen Berlin – nicht, dass die Stadt nicht über attraktive Unterhaltungsangebote verfügen würde, allerdings sind die zurückzulegenden Wege für Randstädter auf Dauer unattraktiv.

Für wen eine Wohnung nahe dem Zentrum erstrebenswert ist, hat noch andere Optionen als die marktbekannten Online-Immobilienanbieter zu nutzen. Das sind zum einen Genossenschaften, große Immobilienanbieter wie zum Beispiel die GSW (was viele nicht wissen: nicht alle Wohnungen werden auch online inseriert, vieles gibt es nur im Beratungsbüro zu sehen) oder Umzugswillige versuchen es über Kleinanzeigen im Internet. Hier werden besonders häufig Nachmieter gesucht. Nachteil: Oft sind die Wohnungen in einem renovierungsbedürftigen Zustand und/oder ein Teil der Möbel soll wenn möglich übernommen werden (gegen einen geringen Aufpreis versteht sich).

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  1. Imho wird es auch auf dem Immobilienmarkt nochmal deutlich scheppern, bevor es weiter bergauf geht. Da ist im Moment zuviel „Angstgeld“ drin.

    Gerade in Berlin ist gar nicht das Potential für eine Entwicklung wie in New York, die ja gerne zitiert wird, wenn es um weitere Spekulationsgewinne geht.

    Ich rechne nicht mit einem Crash wie in anderen Ländern. Aber -25 Prozent innerhalb der nächsten zwei Jahre halte ich für wahrscheinlich.

    LG vom Wannsee,

    Sebastian

  2. Ich würde jedem, der es sich leisten kann, dazu raten eine Wohnung zu kaufen.
    Ob man eine braucht oder nicht. Einfach sofort zuschlagen!
    Man könnte allein von den Mieten leben…
    Ich meine ansich bin ich gegen die Gentrifizierung, doch hier bei uns in Berlin ist bei den Mieten eh nicht mehr an eine Besserung zu denken :O

    Grüße, Jan
    Therapeut in Spandau

  3. Hallo,

    bei der aktuellen Marktlage und den immer noch attraktiven Kaufpreisen in Berlin im Vergleich zu anderen Metropolen ist der Kauf der „richtigen“ Wohnung derzeit eine gute Wahl.
    Tatsächlich kann kaufen oftmals sogar finanziell günstiger sein wie mieten. Wir haben auf unsere Website einen kleinen Ratgeber zum Thema Eigentumswohnung kaufen zusammengestellt: http://www.htp-immobilien.de/eigentumswohnung-kaufen/

    Viele Grüße aus Baden
    Marco

  4. Immobilienbüro Hochheim

    Ich finde, dass sich die Immobilienpreise mittlerweile den günstigen Krediten angepasst haben, vor 1-2 Jahren konnte man noch etwas bessere Kaufpreise erzielen. Wer es sich leisten kann sollte trotzdem in eine Immobilie investieren, ist mit das sicherste in das man Investieren kann.

  5. Hallo,

    ich denke das es nicht das Sicherste ist, in was Verbraucher investieren sollten. Haben die Banken und Immobilienhaie nichts aus der Immobilienkrise in den USA gelernt. Hunderttausende wurden aus ihren Eigentum rausgeschmissen. Die Banken haben sich die Häuser einfach angeeignet.

    In Berlin steigen die m2 Preise in schwindlige Höhen….diese Blase wird irgendwann platzen und dann ist das Geschrei wieder groß.

  6. Interessanter Artikel! Ich finde solche konkreten Erfahrungsberichte bezogen auf eine Stadt immer viel hilfreicher als irgendwelche ganz allgemeinen Studien wie z.B. die von immobilienscout.

    Vielleicht als weiterführenden Hinweis für Sie und Ihre Leser: Ich habe gerade gelesen, dass sich sogar gerade die rechtliche Situation bezüglich von Kaufverträgen bezogen auf Immobilien geändert hat (http://www.notar-gerresheim.de/index.php/aktuelles/item/kaufvertrag-und-eigenbedarfskuendigung).

  7. hey… Gast?

    Also, ich bin auch in der Immobilien-Branche tätig und merke gerade einen seltsamen Umschwung. Vor allem das Wohnen auf Zeit scheint derzeit komplett unattraktiv für Mieter – aber auch für Vermieter geworden zu sein. Dabei ist Wohnen auf Zeit eigentlich immer eine super Sache für Artbeitnehmer, die nur Wochen oder Monate irgendwo bleiben. Ein großes „Problem“ sind natürlich Unternehmen, die eigene Wohnungen anmieten und diese dann an die AN vermieten. Das ist nicht gut, war allerdings nur bei großen Unternehmen ein „Problem“. Jetzt fangen allerdings auch kleinere Unternehmen an, Wohnungen zu mieten. Ich persönlich finde diese Entwicklung und den Service natürlich sehr lobenswert – aus Unternehmenssicht ist das allerdings schlecht 🙂

    Ich bin auf jeden Fall gespannt, ob sich das für die kleineren Unternehmen auszahlt. Falls nicht, Wohnungen haben wir immer parat 😉

    lg,
    TB

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